外国开发商主导越南现代仓库市场，2023年底占据市场份额超过75%。尽管全球经济面临挑战，越南仓储业依然保持扩张势头，主要受到冷藏需求增加的推动，特别是来自海鲜和新鲜食品加工行业的需求增长。根据FiinGroup Vietnam的最新报告，《越南物流：外国投资者的积极扩张》，显示由于商业、制造和零售活动强劲，现代仓储仍然是越南最吸引投资的物流领域之一。
到2023年底，越南现代物流面积已达近390万平方米，年增长率达到23%，预计未来几年将继续保持高位增长。外国投资者尤其活跃，占据市场绝大多数份额，仅Mapletree、BW Industrial和SLP三家企业就占据了现代仓库租赁市场总面积的46%。
越南国内企业虽然仍占据一定市场份额，但面临来自外资企业的竞争压力。未来几年，预计将有大约25个仓库项目启动，总新增面积达1.87亿平方米，显示出越南现代物流市场持续吸引外资投资的潜力。
地方政府也在积极扩大工业园区用地，以支持现代物流设施的发展，特别是在隆安、同奈和北江等省份。全球电子商务增长和全球供应链重组的趋势进一步推动了对现代化仓库设施和高效物流解决方案的需求，预计未来越南的冷藏能力和技术基础设施将进一步扩展和提升。